部屋バルで沖縄の民泊物件は見つかる？掲載29件と条例・営業日数で見る選び方

沖縄で民泊を始めたいと思って物件を探し始めると、多くの人が同じ壁にぶつかります。
「一般の不動産サイトでは民泊に使える物件が見つからない」
「不動産会社に問い合わせても、民泊と言った途端に断られる」

沖縄は観光客が多く、民泊の需要が見込める地域です。
その一方で、賃貸契約の転貸禁止やマンションの管理規約、県や那覇市の条例による営業日数の制限があり、物件選びを間違えると思ったように営業できません。

この記事では、民泊・転貸可能物件に特化した「部屋バル」を沖縄の物件探しにどう使うかを解説します。
公式サイトに掲載されている沖縄の物件29件を編集部で集計した結果と、条例で営業できる日数ごとの家賃負担の試算も載せているので、物件を選ぶときの判断材料にしてください。

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沖縄での民泊需要と「物件が見つからない」という現実

そもそも、なぜ沖縄で民泊が注目されているのでしょうか。
そして、なぜ多くの人が物件探しで苦戦するのでしょうか。
まずは市場の状況と課題を整理しておきましょう。

沖縄の観光客数は過去最多を更新

沖縄県の発表によると、2025年度に県を訪れた観光客数（入域観光客数）は速報値で1,093万5,800人でした。
前年度から9.9%増え、2018年度の約1,000万人を上回って過去最多になっています。

民泊は、ホテルよりも広い空間を家族やグループで使えるのが特徴です。
沖縄はレンタカーで島内を回る旅行者が多く、キッチンや洗濯機のある一棟貸し・広めの部屋は、ホテルとは違う選択肢として選ばれやすいといえます。

一般的な不動産サイトでは民泊物件は探せない

「それならポータルサイトで物件を探そう」と考えた人が最初に直面するのが、「民泊NG」の壁です。

居住用として貸し出されている賃貸物件は、借りた部屋を第三者に貸す「転貸（又貸し）」を認めていないのが普通です。
無断で民泊を始めると契約違反になり、契約を解除されるおそれがあります。
分譲マンションの一室を使う場合も、管理規約で民泊を禁止しているマンションでは営業できません。

不動産会社に問い合わせても、民泊と聞いて断られることは珍しくありません。
近隣からの苦情や建物の使われ方を心配するオーナーや管理会社が多いためです。

つまり、沖縄で民泊を始めるときの最初のハードルは、集客や運営よりも前の「使ってよい物件の確保」にあります。

民泊可能な物件専門サイト「部屋バル」とは

そこで候補になるのが「部屋バル」です。
運営会社は東京都港区の株式会社スリーアローズで、民泊・レンタルスペース向けの「転貸可能な賃貸物件」を専門に紹介しています。

公式サイトによると、これまでに仲介して実際に運用されている物件は4,700件以上です。
サービスは次の3つが柱になっています。

転貸可能な物件の紹介
物件選定後の届出・各種申請の代行
内装・家具家電・集客・運営を担う管理会社（運営代行会社）の紹介

なぜ部屋バルには「許可物件」が集まるのか

公式FAQでは、転貸可能かつ民泊に使える物件を年間800件以上新しく開拓しているとしています。
紹介する物件の条件として挙げているのは、次の3つです。

オーナーから書面で転貸の許可を取得済み
管理組合の民泊に関する規約を確認済み
自治体への届出・許可の取得が可能

個人でオーナーに一件ずつ転貸の許可を取りに行くのは、時間がかかるうえに断られることも多い作業です。
この「許可取り」が済んだ物件だけを紹介してもらえる点が、部屋バルを使う一番の理由といえるでしょう。
運営会社の評判や初期費用の内訳は、部屋バルの評判・口コミの記事で詳しくまとめています。

部屋バルに掲載されている沖縄の物件を集計してみた

では、部屋バルで沖縄の物件はどのくらい見つかるのでしょうか。
2026年10月16日時点で公式サイトの物件検索に掲載されていた沖縄の物件を、編集部で集計しました。

物件検索のエリア表示は「沖縄本島 (28)」「沖縄離島 (2)」でした。
本島側に宮古島市の物件が2件含まれ、離島側の1件と重複していたため、重複を除くと29件です。

参考までに、同じ検索画面では新宿区が91件、墨田区が89件、名古屋市内が95件、札幌市内が82件と表示されていました。
沖縄は東京の1つの区より少なく、選べる物件の数は限られると考えておいたほうがよいでしょう。

なお、同じ物件検索ページの「エリア別平均利回りと物件数（2025年）」の表では、沖縄本島の取扱物件数は85件と表示されています。
年間に扱った件数と、ある時点で掲載中の件数は別物です。
公式FAQでは紹介する物件に非公開物件も含まれるとしているので、掲載件数だけで判断せず、希望を伝えて確かめてみるとよいでしょう。

市町村別では北部の今帰仁村が最多

市町村別に数えると、今帰仁村が8件で最も多く、今帰仁村・本部町・名護市の北部3市町村だけで12件ありました。
29件中11件は、物件名でテーマパーク「ジャングリア」に近いことをうたっています。

一方で、那覇市の物件は3件（牧志・松尾・辻）だけでした。
「那覇の街中で民泊をしたい」という人にとっては、選択肢がかなり少ないのが実情です。

29件中23件が旅館業で365日運営をうたう物件

もう一つ目立つのが、旅館業の物件の多さです。
物件名に「旅館業」または「365日」と入っている物件は、29件中23件ありました。

後で説明するとおり、民泊新法（住宅宿泊事業法）の届出で営業できるのは年180日までです。
沖縄で掲載されている物件の多くは、日数の制限がない旅館業（簡易宿所）の許可を取って通年で営業する前提になっています。

賃料と敷金・礼金の目安

29件の賃料（管理費別）と敷金・礼金を整理すると、次のとおりです。

項目	集計結果
賃料の幅	6万円〜35万円
賃料の中央値	18.7万円
賃料の平均	約19.5万円
敷金＋礼金	4か月分が21件、5か月分が5件、3か月分が3件
間取り	1R〜5LDK以上。3LDKが12件で最も多く、2LDKが5件

那覇市の3件は1R〜2DKで賃料6万〜12万円と小さめでした。
北部のリゾートエリアは2LDK〜3LDK以上の広い物件が多く、賃料も15万〜30万円台が中心です。

敷金と礼金だけで家賃の4か月分前後かかる物件が多い点にも注意しましょう。
賃料18.7万円なら、4か月分で74.8万円です。
公式FAQでは、仲介手数料・保証会社・家具家電・消防設備・届出費用などを含めた初期費用の平均を250万〜300万円としています。

なお、この集計は掲載ページに出ていた物件を数えたもので、すべてが今も募集中とは限りません。
最新の募集状況は問い合わせで確かめてください。

>> 部屋バルで沖縄の物件を相談してみる

沖縄で民泊をするなら知っておきたい制度と条例

沖縄で民泊物件を選ぶとき、物件の良し悪しと同じくらい大事なのが「その場所で、どの制度で、年に何日営業できるか」です。
同じ家賃の物件でも、営業できる日数が半分になれば、売上の上限も半分になります。

旅館業・民泊新法・特区民泊の違い

宿泊料を受け取って人を泊める方法には、主に3つの制度があります。
観光庁の民泊制度ポータルの比較をもとに、沖縄の条例の影響も加えて整理しました。

旅館業（簡易宿所）は許可が必要で、設備や用途地域の条件も厳しくなります。
その代わり営業日数の制限がなく、住居専用地域でなければ年間を通じて営業できます。

住宅宿泊事業（民泊新法）は届出で始められる手軽さがある反面、営業できるのは年180日以内です。
さらに、自治体が条例で区域と期間を絞ることができます。

特区民泊は、国家戦略特区の中で条例を定めた自治体だけで使える制度です。
2泊3日以上の滞在が条件になります。
編集部では、沖縄県内で特区民泊を実施している自治体を確認できませんでした。

那覇市の条例：区域によって年約110日〜180日

那覇市は、県とは別に独自の条例（那覇市住宅宿泊事業の実施の制限に関する条例）を定めています。
那覇市の説明資料をもとに、民泊新法で営業できる日数をまとめると次のとおりです。

区域	主な地区（那覇市の資料より）	制限される期間	営業できる日数の目安
住居専用地域	首里・真和志・小禄地区、本庁地区の一部	日曜正午〜金曜正午（連休を除く）	年約110日
第一種住居地域（家主不在・管理業者駆けつけ型）	若狭、久米、牧志、松尾、前島、具志、古波蔵、泊など	日曜正午〜金曜正午（連休を除く）	年約110日
第一種住居地域（家主居住型・管理業者常駐型）	同上	制限なし	年180日
第一種文教地区・学校の周囲100m	小・中学校などの周辺	学校の休業日以外	年約120日
上記以外	―	制限なし	年180日

ポイントは、第一種住居地域の扱いです。
家主が住んでいない物件を、同じ建物・敷地内や隣接地に営業所のない管理業者に任せる「駆けつけ型」で運営する場合は、住居専用地域と同じく週末中心の年約110日に制限されます。

県外に住みながら運営代行に任せる人の多くは、この「家主不在型」にあたります。
那覇市で民泊新法の物件を検討するときは、用途地域と管理の形の両方を必ず確かめましょう。

沖縄県の条例：那覇市以外の10市町は住居専用地域で平日を制限

那覇市以外の地域には、沖縄県の条例（沖縄県住宅宿泊事業の実施の制限に関する条例）が適用されます。
県の概要資料によると、制限の内容は次のとおりです。

制限する区域	対象の市町村	制限する期間
第1種・第2種低層住居専用地域	宜野湾市、浦添市、名護市、糸満市、沖縄市、豊見城市、南城市、北谷町、与那原町、八重瀬町	月曜日から金曜日の正午まで（県の休日を除く）
第1種・第2種中高層住居専用地域	宜野湾市、名護市、糸満市、沖縄市、豊見城市、南城市、北谷町、与那原町、八重瀬町	同上
学校（大学を除く）の敷地の周囲100m	宜野湾市、浦添市、名護市、糸満市、沖縄市、豊見城市、南城市、嘉手納町、北谷町、西原町、与那原町、竹富町、与那国町、大宜味村、恩納村、読谷村、渡嘉敷村、座間味村、渡名喜村、北大東村	学校で授業が行われている期間

部屋バルの掲載物件が多い今帰仁村と本部町は、この表の対象市町村には入っていません。
ただし、北谷町・名護市・南城市・恩納村・読谷村の物件は、場所によって制限区域にかかる可能性があります。
届出先は那覇市以外は各保健所（北部・中部・南部・宮古・八重山）なので、契約前に物件所在地の保健所で確かめると安心です。

2027年2月から沖縄県の宿泊税が始まる

もう一つ、2027年2月1日から沖縄県の宿泊税が始まります。
税率は1人1泊の素泊まり料金の2%（上限2,000円）で、ホテル・旅館・簡易宿所・特区民泊・民泊のすべてが対象です。

本部町・恩納村・北谷町・宮古島市・石垣市・名護市では、県0.8%と市町村1.2%の合計2%になります。
宿泊税は宿泊者が負担しますが、徴収して納めるのは宿泊施設を営む事業者です。
料金設定や予算管理の仕組みに、宿泊税の徴収・申告の手間も組み込んでおきましょう。

営業できる日数で家賃の重さはここまで変わる

ここからが、物件選びで一番見落とされやすい点です。
家賃は365日分かかるのに、売上が立つのは営業できる日のうち予約が入った日だけです。

そこで、部屋バルの沖縄の掲載物件の賃料中央値（18.7万円）を例に、「予約が入った1泊あたりに家賃がいくら乗るか」を試算しました。

前提（仮定を含む）

家賃は月18.7万円（年224.4万円）。管理費・光熱費・清掃費・運営代行手数料・税金は含まない
稼働率は営業できる日数のうち予約が入る割合。100%は理論上の上限、70%は試算のための仮定
営業できる日数は、旅館業365日、民泊新法180日、那覇市の文教地区など約120日、那覇市の住居専用地域など約110日
計算式: 1泊あたりの家賃負担＝年間家賃 ÷（営業できる日数 × 稼働率）

営業できる日数	稼働率100%（上限）	稼働率70%（仮定）
旅館業（365日）	6,148円	8,783円
民泊新法の上限（180日）	12,467円	17,810円
那覇市文教地区など（約120日）	18,700円	26,714円
那覇市住居専用地域など（約110日）	20,400円	29,143円

同じ家賃でも、旅館業で365日営業できる物件と、年約110日しか営業できない物件では、1泊あたりの家賃負担が3倍以上違います。
年約110日の区域では、稼働率100%で全日埋まったとしても、1泊2万円を超える家賃が乗る計算です。

売上の側から見ても同じです。
仮に1泊2万円・稼働率70%とすると、年間売上は旅館業（365日）で511万円、180日で252万円、約120日で168万円、約110日で154万円です。
約110〜120日の区域では、売上が年間家賃224.4万円にも届かない計算になります。

もちろん、実際の単価や稼働率は物件や時期によって大きく変わり、この試算は収益を約束するものではありません。
それでも、営業できる日数が収入の天井を決めることは、どんな物件にも当てはまります。

部屋バルの沖縄の掲載物件の多くが旅館業で365日の営業をうたっているのは、この家賃負担の差を考えると自然なことです。
民泊新法の物件を検討するなら、家賃が年180日や110日の営業でまかなえる水準かを、先に計算しておきましょう。

部屋バルを沖縄での物件探しに使うメリット

ここまでの事情を踏まえて、沖縄の物件探しに部屋バルを使うメリットを整理します。

1. 「民泊OK」の確認作業が要らない

自力で探す場合、良さそうな物件を見つけるたびにオーナーや管理会社へ「民泊に使えますか」と確認する必要があります。
返事を待っている間に、ほかの人に申し込まれてしまうこともあるでしょう。

部屋バルが紹介するのは、書面で転貸の許可を取得済みの物件です。
この確認のタイムラグがなくなるため、条件の合う物件が出たときにすぐ検討に移れます。

2. 旅館業の許可を取れる物件を探せる

前の章で見たとおり、沖縄では営業できる日数が収支を大きく左右します。
部屋バルの物件検索では「旅館業許認可（取得済み／取得可能／不明）」で絞り込めます。

沖縄の掲載物件の多くは旅館業の物件で、物件名に「旅館業取得で365日運営」「旅館業取得も可能」と書かれたものもあります。
日数の制限を受けにくい物件から探せるのは、個人で探す場合にはない利点です。
運営会社は地方民泊や旅館業切替物件をテーマにした無料セミナーも開いているので、制度の違いを相談したい人は部屋バルのセミナーの記事も参考にしてください。

3. 届出・申請の代行と運営代行会社の紹介まで頼める

部屋バルでは、物件を選んだ後に必要な届出や各種申請を代行しています。
旅館業の許可や民泊新法の届出は、保健所・消防・建築の確認など手続きが多く、初めての人には負担の大きい作業です。

さらに、内装・家具家電・集客・運営を担う運営代行会社の紹介も受けられます。
沖縄県外に住みながら運営したい人にとっては、物件探しから運営の体制づくりまで1か所で相談できる点が大きいでしょう。

4. 非公開物件の紹介や新着情報を受け取れる

公式サイトには「【無料】非公開物件を紹介してもらう」という問い合わせ窓口があり、条件を伝えると物件を紹介してもらえます。
公式LINEを友だち追加すると、新着物件の情報も受け取れます。

公式サイトでも、人気エリアの物件は情報が出るとすぐ申し込みが入ると案内されています。
沖縄は掲載数が少ないぶん、条件を伝えて新着を待つ使い方が向いています。

部屋バルのデメリットと利用時の注意点

もちろん、注意したい点もあります。
ここでは、利用する前に知っておきたいネガティブな要素も隠さずに解説します。

1. 初期費用は普通の賃貸よりかなり高い

公式FAQによると、転貸可能な物件の初期費用は家賃の8〜12か月分が目安で、通常の賃貸（4〜6か月分）より高くなります。
家具家電や消防設備、届出・申請費用まで含めた初期費用の平均は250万〜300万円です。

沖縄の掲載物件でも、敷金と礼金だけで家賃の4か月分前後の物件が大半でした。
沖縄の戸建て・一棟は広い物件が多く、家具家電の費用もかさみやすい点を見込んでおきましょう。

2. 沖縄、特に那覇市内の物件数は少ない

集計したとおり、沖縄の掲載物件は29件で、那覇市内は3件でした。
「那覇の中心部で、小さめの部屋から始めたい」という希望だと、条件に合う物件がすぐに見つからないこともあります。

反対に、北部のリゾートエリアで一棟貸しを考えている人にとっては、選択肢が比較的そろっています。
希望エリアを広めに伝えておくと、紹介を受けられる機会が増えるでしょう。

3. 運営会社が示す利回りは保証ではない

公式サイトでは、2025年度の実績として平均利回り30〜80%などの数字や、沖縄本島の平均利回り20〜25%・平均稼働率90%といった表が掲載されています。
ただし公式サイト自身が「すべてのお客様に保証されるものではありません」と注記しているとおり、どの物件にも当てはまる数字ではありません。

物件ごとの収支は、個別相談で作ってもらえる収支シミュレーション（楽観・標準・悲観）を確認しましょう。
そのうえで、前の章の試算のように、営業できる日数と家賃から自分でも下限を計算しておくと安心です。

4. 人気物件は早い者勝ちになる

好条件の物件は、掲載されるとすぐに問い合わせが集まります。
沖縄の物件を東京などから検討する場合、現地を見に行く日程を組んでいる間に申し込みが入ることもあるでしょう。

一方で、現地を見ずに契約するのはリスクもあります。
周辺の騒音や駐車場、近隣の建物との距離など、資料だけでは分からない点は、運営代行会社や担当者に確認を頼むなど、慎重さとスピードのバランスを取りましょう。

沖縄で民泊物件を選ぶときの視点

部屋バルで物件を探すとして、沖縄では具体的にどんな点を見ればよいのでしょうか。
沖縄ならではの事情を踏まえた、物件選びの視点をまとめます。

まず「営業できる日数」を確かめる

最初に確かめたいのは、その物件がどの制度で、年に何日営業できるかです。
旅館業の許可が取得済みか取得可能か、民泊新法なら那覇市・県の条例の制限区域にかかるかを確認しましょう。

那覇市の第一種住居地域のように、管理の形（家主居住型か、駆けつけ型か）で日数が変わる区域もあります。
物件の住所だけでなく、用途地域と運営の形をセットで担当者に伝えると、話が早く進みます。

「海が見える」かどうかより、立地と使われ方で考える

沖縄といえばオーシャンビューの物件に目が向きがちですが、海に近い物件は塩害による建物や設備の傷みにも注意が必要です。
エアコンの室外機や金属部分の劣化など、修繕費がかかりやすい点は事前に確認しておきましょう。

那覇市内のように観光の拠点になる場所や、北部のテーマパーク・水族館の周辺など、どんな旅行者がどんな目的で泊まるかを考えて立地を選ぶことが大切です。
部屋バルの沖縄の物件はエリアによって広さも賃料もはっきり違うので、想定する宿泊者に合う物件かを見比べてください。

駐車場の有無を確認する

沖縄は車社会で、観光客の多くがレンタカーを利用します。
物件自体に魅力があっても、駐車場がない、近くに駐車場がない物件は、家族やグループの旅行者に選ばれにくくなります。

部屋バルの掲載物件にも、物件名で「駐車場付き」をうたうものがあります。
物件情報を見るときは、敷地内の駐車台数と、足りない場合の近隣の駐車場まで確認しましょう。

運営代行会社の対応エリアも契約前に確かめる

沖縄県外に住みながら運営する場合、清掃や緊急時の対応を担う運営代行会社の確保が欠かせません。
部屋バルでは運営代行会社を紹介してもらえますが、物件の場所によって対応できる会社が限られることもあります。

特に北部や離島の物件は、清掃スタッフの移動に時間がかかります。
契約前に「この物件なら、どの代行会社がいくらで対応できるか」まで確かめておくと安心です。
公式FAQによると、運営代行の手数料は売上の15〜25%が相場とされています。

部屋バルを使った沖縄民泊が向いている人・向いていない人

ここまでの内容を踏まえて、部屋バルを使った沖縄での民泊が向いている人をまとめます。

向いている人

転貸の許可を自分で取りに行く手間を省き、早く開業したい人
旅館業の許可を取れる物件で、年間を通じて営業したい人
北部のリゾートエリアで、一棟貸しや広めの物件を考えている人
初期費用として数百万円を用意でき、運営代行への手数料も見込んで計画できる人
条件に合う物件が出たら、すぐに検討・申し込みに動ける人

向いていない人

初期費用をできるだけ抑えたい人
那覇市の中心部の小さな部屋に絞って探したい人（掲載数が少ないため）
民泊新法の年180日、またはそれより短い営業日数で家賃をまかなえるか計算していない人

ビジネスとして取り組む以上、初期費用と営業日数の制約を受け入れたうえで、収支の下限まで計算しておく姿勢が欠かせません。

部屋バルを利用した物件探しの流れ

最後に、部屋バルを使って沖縄の物件を探すときの流れを確認しておきましょう。
公式サイトで案内されている流れは次のとおりです。

問い合わせ・ヒアリング: 公式サイトの問い合わせフォームや電話、公式LINEから相談します。希望エリア（沖縄本島・離島）、予算、旅館業か民泊新法か、自分で運営するか代行に任せるかを伝えます
物件選定・見積もり: 条件に合う物件の紹介と見積もりを受けます。公式FAQでは、1人あたりの提案件数は5〜8物件が目安です
審査・契約・入金: 申し込み後、オーナー側の審査（公式サイトでは2〜3日）を経て契約します
届出・申請、開業準備: 届出・申請の代行、内装・家具家電の手配を進めます
運営開始: 必要に応じて運営代行会社の紹介を受け、運営を始めます

公式FAQでは、契約から開業までは平均60日、早い人で30日とされています（公式サイトのトップでは平均45日と表示）。
旅館業の許可を取る物件は手続きが多いので、開業時期には余裕を持たせておきましょう。

まとめ：沖縄では「営業できる日数」から物件を選ぼう

沖縄の観光客数は過去最多を更新しており、民泊の需要が見込める地域です。
一方で、転貸を許可してくれる物件は少なく、那覇市や県の条例で民泊新法の営業日数が年約110日まで絞られる区域もあります。

部屋バルの沖縄の掲載物件は29件で、北部のリゾートエリアの旅館業物件が中心でした。
家賃が365日かかる転貸物件では、営業できる日数が収支を大きく左右するため、旅館業で通年営業できる物件を中心に探せるのは大きな利点です。

物件探しの手間を減らし、条件に合う物件が出たときにすぐ動ける状態にしておきたい人は、まずは希望エリアと予算を伝えて相談してみてはいかがでしょうか。

>> 部屋バルで沖縄の民泊物件を探してみる