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インバウンド需要の爆発的な回復により、再び「民泊投資」が熱を帯びています。 2025年現在、主要観光地や都心の宿泊施設不足は深刻化しており、ホテル代の高騰が続いています。この波に乗り、副業や新規事業として民泊（Airbnbなど）を始めたいと考える人が急増していますが、多くの人が**「最初にして最大の壁」**にぶつかります。
それが、「民泊許可物件が見つからない」という壁です。
一般的な賃貸検索サイト（SUUMOやHOMESなど）に掲載されている物件の99%は「転貸（又貸し）」が禁止されており、無断で民泊を行うと契約解除や違約金のリスクがあります。
そこで、多くの投資家や事業者がたどり着くのが、今回紹介する「部屋バル」です。 本記事では、民泊・レンタルスペース可能な物件に特化した「部屋バル」の評判や実態、そしてなぜプロの投資家たちがこのサービスを利用するのか、その技術的な背景とメリット・デメリットを徹底的に解説します。
部屋バルとは？民泊・転貸可能物件に特化した専門サービス
まず、そもそも「部屋バル」とはどのようなサービスなのでしょうか。 一言で言えば、「転貸（てんたい）許可が出ている賃貸物件」のみを専門に扱う不動産仲介サービスです。
一般的な不動産会社との決定的な違い
通常、居住用の賃貸借契約書には「転貸の禁止」という条項が含まれています。これは、オーナーが意図しない第三者が住むことによるトラブル（騒音、ゴミ出し、火災リスクなど）を避けるためです。 しかし、民泊を行うには、あなたが借りた部屋を旅行者に貸し出す、つまり「転貸」が必須となります。
- 一般の不動産会社：転貸NGの居住用物件がメイン。「民泊をやりたい」と言うと門前払いされることが多い。
- 部屋バル：掲載されている全物件が、オーナーから「転貸OK」「民泊・レンタルスペースOK」の許諾を得ている。
この「オーナー許諾済み」という点が、部屋バルの最大の価値です。自分で一軒一軒管理会社に電話して「民泊してもいいですか？」と聞いて回る膨大な手間（そしてそのほとんどが断られる徒労）を、完全にショートカットできるのです。
2025年の市場環境と部屋バルの立ち位置
2025年現在、訪日外国人客数は過去最高レベルで推移しており、都市部では「泊まる場所がない」「ホテルが高すぎる」という状況が続いています。 これに伴い、民泊の収益性は一般的な賃貸経営（表面利回り4〜5%程度）を大きく上回り、実質利回りで20%を超えるケースも珍しくありません。
部屋バルは、こうした市場ニーズに対し、単に物件を紹介するだけでなく、民泊運営代行会社の紹介や、撤退時のレンタルスペースへの転用提案など、出口戦略を含めたコンサルティング的な立ち位置を確立しています。
部屋バルの評判・口コミを徹底分析
実際に部屋バルを利用したユーザーや、投資家たちの間ではどのような評判が交わされているのでしょうか。ポジティブな面とネガティブな面、双方のリアルな声を分析します。
良い評判：圧倒的な「隠れ物件」へのアクセス
ポジティブな口コミで最も多いのが、**「自力では絶対に見つけられない物件が出てくる」**という点です。
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非公開物件（未公開物件）の質が高い 不動産市場には、一般に公開される前に水面下で決まってしまう「非公開物件」が存在します。特に好立地の民泊可能物件は争奪戦になるため、Webサイトに載る前に、部屋バルの会員（LINE登録者や相談者）に優先的に流れる仕組みがあります。これにより、一般市場には出回らない「お宝物件」に出会えたという声が多くあります。
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専門知識が豊富で話が早い 一般の仲介業者だと「民泊新法（住宅宿泊事業法）と簡易宿所の違い」すら理解していない営業担当者もいますが、部屋バルの担当者はこの分野のプロフェッショナルです。「180日制限をどう回避するか」「消防設備の要件はどうか」といった技術的な質問に対し、即座に回答が得られる点が評価されています。
悪い評判・注意点：スピード勝負と初期費用
一方で、ネガティブな側面や注意すべき評判も存在します。これらはサービスの性質上、避けて通れない部分でもあります。
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物件がすぐに埋まってしまう 「サイトを見て問い合わせたら、もう申し込みが入っていた」という不満の声が散見されます。これは部屋バルの対応が悪いというよりは、**「優良な民泊物件の需要が供給を遥かに上回っている」**という市場の過熱感が原因です。人気エリアの物件は、情報公開から数時間で埋まることも珍しくありません。
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初期費用が高めに設定されている場合がある 民泊可能物件は、オーナーにとってリスクがあるため、敷金や礼金が住居用よりも高く設定される傾向にあります（例：敷金3ヶ月、礼金2ヶ月など）。部屋バル経由だから高いのではなく、これが「事業用転貸物件」の相場なのですが、初期投資を極端に安く抑えたいと考えていた層からは「思ったより高い」という感想が出ることがあります。
【技術的解説】なぜ「部屋バル」でないと民泊は始められないのか？
ここでは、不動産実務の観点から、なぜSUUMOやHOMESで民泊物件を探すのが事実上不可能なのか、そして部屋バルがどのような「権利関係の整理」を行っているのかを解説します。
転貸借契約（サブリース）の法的な壁
日本の借地借家法において、賃貸借契約は借主（あなた）が住むことを前提としています。これを無断で旅行者に貸すと、民法612条に基づく「無断転貸」となり、貸主は催告なしで契約を解除できます。
民泊を合法的に行うには、以下の3者の合意が必要です。
- 物件オーナー（所有者）
- 管理会社（建物全体の管理）
- 賃借人（あなた＝民泊ホスト）
特にハードルが高いのが「管理規約（マンションの場合）」と「近隣住民への配慮」です。 部屋バルが扱う物件は、これら全てのステークホルダーに対して、事前に**「民泊・レンタルスペースとしての利用承諾」**を取り付けています。これは、単に「貸してもいいよ」という口約束ではなく、契約書の特約事項に「転貸を認める」「旅館業法の申請を承諾する」といった文言を盛り込む手続きを含みます。この権利調整こそが、部屋バルの提供する最大の技術的付加価値と言えます。
消防法と建築基準法の適合性チェック
民泊を始めるには、保健所への届出や許可申請が必要です。その際、自動火災報知設備の設置や、避難経路の確保など、消防法・建築基準法の要件を満たす必要があります。 一般的な居住用物件はこれらを満たしていないことが多く、後から工事をすると数百万単位の費用がかかることもあります。
部屋バルでは、過去に民泊として稼働していた「居抜き物件」や、最初から事業用として設計された物件も多く扱っています。これにより、「契約したけれど、設備要件を満たせず許可が降りなかった」という致命的な失敗を防ぐことができます。
部屋バルを利用するメリット・デメリットの総括
ここで改めて、部屋バルを利用することのメリットとデメリットを整理します。投資判断の材料としてください。
メリット
- 時間短縮：何百件もの不動産会社に電話をかけて断られる時間をゼロにできる。
- 法的安全性：オーナー承諾済みのため、退去リスクや違約金リスクが極めて低い。
- 高収益の可能性：独自のルートで仕入れた、相場より賃料が適正で立地の良い物件が見つかる。
- サポート体制：物件探しだけでなく、運営代行会社の紹介や、家具家電のリースなど、立ち上げに必要なリソースを紹介してもらえる。
デメリット
- 競争率の高さ：良い物件は一瞬で蒸発するため、決断のスピードが求められる。
- エリアの限定：全国対応しているものの、案件は東京・大阪・京都・福岡などの主要都市に集中しており、地方のマイナーなエリアは弱い。
- 事業計画の厳密さ：住居契約と異なり、事業としての審査になるため、家賃保証会社の審査などで一定の属性（信用力）や事業計画が求められることがある。
部屋バルはどんな人におすすめか？
部屋バルのサービス特性を踏まえると、以下のような属性の人に特におすすめできます。
1. 副業で手堅く収益を得たいサラリーマン
本業があり、物件探しに時間を割けない人にとって、部屋バルは最強のツールです。運営自体は代行会社に任せることが前提となりますが、その「代行会社に任せても利益が出る物件」を探すのが部屋バルの得意分野です。
2. 既に民泊を運営しており、規模を拡大したい事業者
1軒目の運営でノウハウを掴み、2軒目、3軒目とドミナント展開したい事業者にとっても、効率的な物件供給源となります。エリアを絞って複数物件を運営することで、清掃コストの削減や管理効率の向上が狙えます。
3. 不動産投資の利回りを向上させたい投資家
通常の区分マンション投資で利回りの低さに悩んでいる投資家にとって、賃貸で物件を借りて運営する「転貸型民泊」は、物件購入の頭金が不要なため、ROI（投資利益率）が異常に高い投資手法となります。
部屋バルで優良物件を獲得するための具体的な手順
最後に、部屋バルを使って実際に「勝てる物件」を契約するためのフローとコツを伝授します。 人気物件はスピード勝負ですので、事前の準備が鍵となります。
ステップ1：会員登録と要望の明確化
まずは公式サイトから問い合わせを行い、会員登録を済ませます。この際、単に登録するだけでなく、「予算（初期費用・家賃）」「希望エリア」「開始時期」を明確に伝えることが重要です。
ステップ2：LINEやメルマガでの新着チェック
部屋バルは、Webサイトに掲載される前の情報をLINEやメルマガで配信することがあります。これを見逃さないようにしましょう。特に「新着」「未公開」のタグがついた物件は要チェックです。
ステップ3：即日の内見・申し込み
良い物件が出たら、可能であればその日のうちに内見の予約を入れます。遠方で現地に行けない場合は、オンライン内見が可能か相談しましょう。民泊物件の場合、図面と立地条件（駅からの距離、競合の数）である程度の勝算は計算できるため、内見前に「条件が合えば即決する」という意思を伝えておくと、担当者も優先的に動いてくれます。
ステップ4：審査・契約・許認可申請
申し込み後、オーナー審査と保証会社審査が行われます。審査通過後、契約を締結し、並行して保健所や消防署への事前相談を開始します。部屋バルには提携している行政書士がいる場合も多いので、紹介を受けるとスムーズです。
よくある質問とリスク管理
Q. 民泊新法の180日ルールはどう対策すればいいですか？
A. 住宅宿泊事業法（民泊新法）では年間180日までしか営業できません。残りの日数をどう埋めるかが鍵です。 部屋バルでは、**「マンスリーマンション」や「レンタルスペース」**としても需要がある物件を選定・提案してくれるケースが多いです。二毛作（民泊＋レンタルスペース）や、365日営業可能な「簡易宿所（旅館業）」の許可が取れる物件を狙うのも一つの戦略です。
Q. 本当に儲かるのでしょうか？
A. もちろん、ビジネスですので100%はありません。しかし、固定家賃を支払っても、その2倍〜3倍の宿泊売上を上げている事例は多数存在します。 重要なのは「損益分岐点（BEP）」の計算です。「家賃＋光熱費＋清掃費＋代行手数料」を上回る売上が、稼働率何%で達成できるかをシミュレーションしましょう。部屋バルの担当者はエリアごとの相場観を持っているため、相談時にシミュレーションを依頼することをお勧めします。
まとめ：インバウンドの波に乗るための最短ルート
2025年、日本の観光産業はかつてない活況を呈しています。 このビッグウェーブに乗るために必要なのは、莫大な資金ではなく、**「正しい物件情報へのアクセス権」**です。
一般的な不動産屋を何十軒回っても見つからない「転貸許可物件」が、部屋バルには集まっています。 もちろん、人気が高く競争が激しいという側面はありますが、それは裏を返せば「それだけ収益性の高い物件がある」という証拠でもあります。
「あの時始めておけばよかった」と後悔する前に、まずはどのような物件が出ているのか、無料の会員登録で情報を取ってみることから始めてみてはいかがでしょうか。 あなたの投資家としての第一歩が、ここから始まります。