部屋バルの評判・口コミは？実績4,700件の実態とメリット・デメリット

民泊を始めたいと思って物件を探し始めると、多くの人が同じ壁にぶつかります。
それが「民泊に使ってよい物件が見つからない」という壁です。

一般的な居住用の賃貸契約では、借りた部屋を第三者に貸す「転貸（又貸し）」が認められていないのが普通です。
無断で民泊を始めれば、契約違反として解除されるおそれがあります。

そこで名前が挙がるのが、転貸可能な賃貸物件を専門に扱う「部屋バル」です。
この記事では、部屋バルの評判・口コミの傾向、公式サイトで公開されている実績や費用の目安、そして2026年に相次いだ民泊規制の変更まで踏まえて、利用を判断するための材料をまとめます。

>> 部屋バルの公式サイトを見てみる

部屋バルとは？転貸可能物件に特化した民泊・レンタルスペース向け不動産サービス

まずは、部屋バルがどんなサービスなのかを整理しておきましょう。
一言でいえば、「民泊やレンタルスペースとして運用してよい賃貸物件」を投資家に紹介する不動産サービスです。

運営会社は株式会社スリーアローズ

部屋バルを運営しているのは、東京都港区芝に本社を置く株式会社スリーアローズです。
公式サイトの会社概要に掲載されている情報は次のとおりです。

項目	内容
商号	株式会社スリーアローズ
代表取締役	長谷川翔
所在地	東京都港区芝4-3-11 VORT三田駅前3階
設立	2016年（平成28年）4月27日
資本金	1,000万円
免許番号	東京都知事(3)第99320号ほか
主な事業	不動産賃貸・売買・管理、宿泊業向け物件の企画運営・仲介・売買、旅館業の申請サポートなど

前身の会社では居住用の賃貸営業をしていたところ、空室の活用法として民泊に注目し、民泊やシェアリング事業に特化した不動産会社になったと紹介されています。
「部屋バル」という名前には、情報を共有し合う「バル」のような場でありたいという思いと、「バ」ケーションレンタ「ル」の意味が込められているそうです。

仲介実績は4,700件以上

公式サイトでは、これまでに仲介して実際に運用されている物件が4,700件以上あると紹介されています。
特に東京の民泊物件の仲介実績が多いとしています。

また、FAQでは「転貸可能×民泊許可済み」の物件を年間800件以上新規に開拓しているとも説明されています。
物件検索ページを見ると、東京23区の各区のほか、札幌市・名古屋市・大阪市・福岡市・沖縄本島など、全国の物件が掲載されています。

部屋バルのサービスは3本柱

公式サイトでは、サービス内容を次の3つにまとめています。

転貸可物件の紹介: 民泊やレンタルスペース用に開拓してきた賃貸物件から、目的に合うものを選んで提案
届出・申請代行: 物件が決まったあとに必要な届出や各種申請を代行
管理会社の紹介: 内装・家具家電の設置、集客、運営を任せられる運営代行業者を紹介

このほか、旅館業の許可を取得済みの物件、営業中の民泊の権利譲渡、民泊物件の売買なども扱っています。
物件を「借りる」だけでなく、条件次第で「引き継ぐ」「買う」という選択肢もあるのは、専門業者ならではといえるでしょう。

一般の不動産会社との違い

一般の不動産会社で「民泊をやりたい」と相談すると、取り扱いがないと断られることが少なくありません。
オーナーや管理会社にとって、不特定多数の宿泊者が出入りする民泊は、騒音やゴミのトラブルが心配だからです。

部屋バルのFAQでは、紹介する物件はすべて次の条件を満たしていると説明されています。

オーナーから書面での転貸許可を取得済み
管理組合の民泊運営に関する規約を確認済み
自治体への届出・許可取得が可能な物件のみ

自分で管理会社に一件ずつ問い合わせて許可を取る手間を省けることが、部屋バルを使う一番の理由といえます。

部屋バルの評判・口コミの傾向

では、実際の評判はどうなのでしょうか。
ここでは、公式サイトに掲載されている利用者の声と、第三者の情報から読み取れる傾向を分けて整理します。

公式サイトに掲載されている利用者の声

公式サイトには、利用者の声として次のような内容が紹介されています（いずれも個人の感想で、結果を保証するものではないと注記されています）。

他の不動産会社では扱いがなく断られていた民泊用の物件を紹介してもらえた。民泊需要やおすすめエリアについて詳しく教えてもらえた（千葉県・40代）
制度や市場の動きについて最新情報を踏まえたアドバイスがあり、民泊特区の制限が厳しくなる前に物件契約まで進められた（埼玉県・60代）
相続した実家を民泊として活用し、紹介された運営代行会社に任せている（東京都・40代）

共通しているのは、「物件が見つからない」「制度が分からない」という悩みを専門知識で解決してもらえたという点です。
民泊の物件探しで行き詰まった人ほど、価値を感じやすいサービスだといえます。

第三者の口コミは多くない

一方で、SNSや口コミサイトを探しても、部屋バルを実際に使った人の具体的な口コミはそれほど多く見つかりません。
不動産投資は利用者が限られるうえ、成約の詳細を公開する人が少ないためでしょう。

口コミが少ないこと自体は、悪い評判が多いという意味ではありません。
ただ、評判だけで判断するのは難しいので、無料相談で担当者の説明の丁寧さや、収支の前提がどれだけ具体的かを自分の目で確かめるのが確実です。

「物件がすぐ埋まる」という声が出やすい理由

部屋バルの公式サイトやLINEでも、新着情報は公開されるとすぐに申し込みが入りやすいと案内されています。
先着順の物件では、情報を早く受け取った人が有利になります。

「気になった物件に問い合わせたら、もう決まっていた」という経験は、このサービスの性質上起こりやすいと考えておきましょう。
条件の良い物件を狙うなら、事前に予算や希望エリアを担当者に伝え、決断の基準を決めておくことが大切です。

「怪しい」と感じる人がいるのはなぜか

検索すると「部屋バル怪しい」という言葉も見かけます。
これは部屋バルに限らず、高い利回りを打ち出す投資の話には、慎重になるのが自然だからでしょう。

公式サイトには、平均利回り30〜80%といった数字が掲載されています。
ただし、ページや項目によって数字の幅が異なり、「すべてのお客様に保証されるものではありません」「成果をお約束するものではありません」と注記もされています。

こうした数字は、あくまで部屋バルが示す事例・目安です。
後述するように、規制や稼働率で収益は大きく変わるため、自分の条件でシミュレーションをして判断することが欠かせません。

部屋バルを利用するメリット

ここからは、部屋バルを使うメリットを具体的に見ていきます。
物件探しの手間だけでなく、開業までの手続きをまとめて相談できる点が大きな特徴です。

1. 転貸許可済みの物件だけを探せる

一番のメリットは、最初から「民泊・レンタルスペースとして使ってよい」物件だけを比較できることです。
一般の物件サイトで探すと、気に入った物件を見つけるたびに転貸の可否を確認しなければなりません。

その確認を待つ間に、他の人に申し込まれてしまうこともあります。
転貸許可済みの物件に絞って探せれば、収支の検討と申し込みの判断に時間を使えます。

2. 旅館業の許可を取れる物件も選べる

公式サイトの物件検索では、「旅館業許認可」が取得済みか、取得可能かで絞り込めます。
住宅宿泊事業法（民泊新法）の届出による民泊は年180日が上限ですが、旅館業（簡易宿所など）の許可を取れば日数の上限はありません。

2026年は自治体による民泊規制の強化が続いており、公式サイトでも「条例強化後でも選ばれている旅館業許可付き収益物件」を打ち出しています。
規制の影響を受けにくい運営形態を選びたい人には、心強い選択肢です。

3. 届出・申請を代行してもらえる

民泊を始めるには、住宅宿泊事業法の届出や旅館業の許可申請、消防設備の確認など、慣れない手続きがいくつもあります。
部屋バルでは、物件選定後に必要な届出や各種申請を代行するとしています。

不動産投資が初めての人にとって、手続きの不安を減らせるのは大きなメリットです。
FAQによると、部屋バルの顧客の78%が不動産投資の未経験者（2026年）とのことです。

4. 運営代行会社まで紹介してもらえる

物件を借りたあとの内装・家具家電の設置、予約サイトでの集客、清掃、ゲスト対応は、運営代行業者に任せることもできます。
部屋バルは、実績のある運営代行会社を紹介してくれます。

FAQでは、副業として運営している人が約60%（2026年）とされています。
本業があって現地に通えない人でも、代行を使えば運営の手間を大きく減らせます。

5. 物件を買わずに始められる

部屋バルが扱うのは主に賃貸物件なので、物件を購入する不動産投資と比べると、必要な資金は少なくて済みます。
公式サイトでは、民泊投資（転貸）の初期費用の目安を200〜300万円としています。

撤退するときも、賃貸契約の解約と届出の廃止などの手続きで済むため、ローンの残債や売却の心配はありません。
もちろん、原状回復費用や解約予告期間の家賃はかかるので、契約前に条件を確認しておきましょう。

>> 部屋バルに無料で物件の相談をしてみる

部屋バルのデメリット・注意点

メリットがある一方で、事前に知っておきたい注意点もあります。
ここを許容できるかどうかが、部屋バルが自分に合うかの分かれ目です。

1. 初期費用は普通の賃貸よりかなり高い

民泊用の転貸可能物件は、通常の賃貸に比べて契約時の費用が高くなります。
部屋バルのFAQでは、通常の賃貸が家賃の4〜6ヶ月分程度なのに対し、転貸可能物件は家賃の8〜12ヶ月分が目安とされています。

さらに、家具家電や消防設備、届出・申請の費用もかかります。
FAQに掲載されている初期費用の目安は次のとおりです。

費用項目	目安
保証金（敷金）	家賃の1〜4ヶ月分
礼金	家賃の3〜5ヶ月分
仲介手数料	家賃の1ヶ月分
保証会社	家賃の1ヶ月分
前家賃	家賃の1〜2ヶ月分
家具家電	80〜200万円
消防設備	5〜30万円
届出・申請費用	40〜60万円

実例として、墨田区の1K物件（家賃12万円）では、契約金約140万円、家具家電100万円、その他50万円で合計約290万円とされています。
家具家電付きの物件は基本的にないため、最低でも数百万円単位の資金を用意する前提で考えましょう。

2. 運営代行に任せると手残りが減る

運営をすべて代行会社に任せれば手間は減りますが、そのぶん手数料がかかります。
部屋バルのFAQでは、運営代行の手数料は売上の15〜25%が相場とされています。

家賃・代行手数料・清掃費・光熱費などを差し引くと、売上ほどの利益は残りません。
「売上がいくら見込めるか」ではなく、「経費をすべて引いたあと、閑散期でも赤字にならないか」で判断することが大切です。

3. 自治体の規制強化で収益の前提が変わることがある

2026年の民泊市場で最も大きな変化は、規制の強化です。
後ほど詳しく紹介しますが、東京の一部の区や大阪市では、営業日や新規受付に大きな制限がかかったり、かかることが決まったりしています。

賃貸で借りる民泊は、規制が変わっても家賃の支払いは続きます。
営業できる日数が減れば、計画していた収益が成り立たなくなるおそれがあります。

そのため、物件を選ぶときは「今の規制で営業できるか」だけでなく、「その自治体で規制が強まる動きがないか」も確認しておきたいところです。

4. 人気物件は先着順の争奪戦になる

前述のとおり、条件の良い物件は情報公開後すぐに申し込みが入ります。
じっくり比較して決めたい人にとっては、スピードを求められることがストレスになるかもしれません。

ただし、焦って収支の確認が不十分なまま契約するのは本末転倒です。
あらかじめ「家賃はいくらまで」「このエリアなら」といった基準を決めておけば、速さと慎重さを両立しやすくなります。

5. 開業までの期間は物件によって幅がある

公式サイトのトップでは契約から開業までの平均日数を45日、FAQでは平均60日（早い人は30日）としています。
内装工事や届出の状況によって前後するので、余裕を持ったスケジュールを組みましょう。

開業までの間も家賃は発生します。
開業時期がずれたときの家賃負担も、初期費用の計画に含めておくと安心です。

2026年の民泊規制の動き｜部屋バルを使う前に知っておきたいこと

部屋バルを使うかどうかに関わらず、2026年に民泊を始めるなら規制の最新動向は押さえておく必要があります。
ここでは主な変化をまとめます。

民泊新法は年180日が上限、自治体はさらに制限できる

住宅宿泊事業法（民泊新法）による民泊は届出制で、営業できるのは年間180日までです。
さらに、自治体は条例で営業できる期間や区域を制限できます。

観光庁は2026年7月15日、自治体に対して「届出住宅に係るゼロ日規制等について」という技術的助言を出しました。
報道によると、トラブルの増加を受けて、条例で営業日数をゼロ日にする、つまり実質的に禁止することも容認する内容です。

東京都墨田区・豊島区の規制強化

東京23区の中でも、墨田区と豊島区では大きな規制強化が行われました。

自治体	主な内容
墨田区	2026年4月施行の条例で、新たな民泊の営業を区内全域で金曜正午〜日曜正午に限定。既存施設や管理者が常駐する施設は対象外
豊島区	2026年12月16日から、既存施設も含めて営業できる期間を春・夏・冬休みの計120日に限定。区内の約7割の地域で新設を禁止

どちらも、部屋バルの物件検索で掲載件数が比較的多いエリアです。
同じ東京でも区によってルールが大きく違うので、物件を検討するときは必ず所在地の規制を確認しましょう。

大阪市の特区民泊は新規受付が終了

大阪市は、国家戦略特区による「特区民泊」の新規受付を2026年5月29日で終了しました。
受付終了前に認定を受けた施設は、引き続き営業できます。

これから大阪市内で始めるなら、民泊新法による届出か、旅館業の許可を取る方法が中心になります。
民泊新法の場合は年180日の上限があるので、収支の前提を特区民泊のときと変える必要があります。

規制が厳しい時代の部屋バルの使い方

こうした流れを受けて、部屋バルも旅館業の許可を取得済み・取得可能な物件や、地方の物件の提案に力を入れています。
規制の情報を自分だけで追いかけるのは大変なので、相談の際に「その物件の運営形態は何か」「その自治体で規制強化の予定はないか」を必ず質問しましょう。

専門業者であっても、将来の規制までは保証できません。
説明を受けたうえで、規制が強まった場合にどう撤退・転用するかまで考えておくのが、賃貸で民泊をするときの基本です。

部屋バルで物件を契約する前に確認したいチェックポイント

評判が良いサービスでも、物件ごとの条件は一つひとつ違います。
相談や内見の段階で、次の点を担当者に確認しておくと、契約後の「こんなはずではなかった」を減らせます。

確認すること	理由
運営形態（民泊新法・旅館業など）	年180日の上限があるかどうかで、収支の前提が大きく変わるため
所在地の条例と今後の規制の動き	営業日や区域が条例で制限されることがあるため
転貸を認める範囲（民泊・レンタルスペースなど）	撤退時に別の用途へ転用できるかが変わるため
契約金の内訳と、開業までにかかる総額	家具家電・消防設備・申請費用を含めると数百万円になるため
解約予告の期間と原状回復の条件	撤退するときの負担額が決まるため
運営代行会社の手数料と業務範囲	清掃費などが別料金かどうかで手残りが変わるため
悲観ケースの収支シミュレーション	閑散期や稼働率の低下に耐えられるかを確かめるため

部屋バルの個別相談では、楽観・標準・悲観の3パターンで収支のシミュレーションを作成してもらえます。
提示された数字をそのまま受け取るのではなく、稼働率や客単価をさらに低く見積もった場合でも続けられるかを、自分でも計算しておくと安心です。

特に、売上の見込みは周辺の競合の数や季節によって大きく変わります。
「この稼働率はどんな根拠で見込んでいるのか」と前提を質問し、納得できる説明が返ってくるかどうかも、担当者を見極めるポイントになります。

部屋バルがおすすめな人・おすすめしない人

ここまでの内容を踏まえて、部屋バルが合う人と合わない人を整理します。

部屋バルがおすすめな人

民泊を始めたいが、転貸できる物件が見つからない人
本業が忙しく、物件探しや手続きに時間をかけられない人
物件を購入せず、賃貸で始めてリスクの上限を決めておきたい人
旅館業の許可を取れる物件など、規制の影響を受けにくい物件を探したい人
すでに民泊を運営していて、2軒目・3軒目を増やしたい人

特に、自分で不動産会社を回って断られ続けた経験がある人ほど、転貸許可済みの物件だけを紹介してもらえる価値を実感しやすいはずです。

部屋バルをおすすめしない人

初期費用をほとんどかけずに始めたい人
確実な収益や元本の保証を求める人
情報が出てもすぐに決断できず、じっくり検討したい人
自治体の規制や事業の収支を自分で確認する気がない人

民泊は、規制や需要の変化を受ける「事業」です。
「任せておけば必ず儲かる」というものではないので、自分で判断する姿勢がない人には向きません。

部屋バルの申し込みから開業までの流れ

公式サイトで紹介されている流れは、次の4ステップです。

問い合わせ・ヒアリング: 予算や目的などの希望を伝える
物件選定・見積もり: 希望に沿った物件の提案を受け、見積もりを確認する
審査・契約: 審査は2〜3日ほど。通過したら契約・入金
集客・運営開始: 必要に応じて運営代行会社の紹介を受け、運営を始める

問い合わせは、公式サイトのフォーム、電話（03-6453-6656、受付10:00〜19:00）、公式LINEからできます。
公式LINEでは新着物件の情報が配信され、気になる物件をトークで伝えると担当者につないでもらえます。

FAQによると、1人あたりの提案件数は平均5〜8物件です。
個別相談では、初期費用・月間収支の予測（楽観・標準・悲観）・投資回収期間のシミュレーションを作成してもらえます。

法人名義での契約にも対応しており、その場合は登記簿謄本や決算書2期分、事業計画書などが必要です。
まずは民泊の基礎から知りたいという人は、無料の資産運用セミナーに参加する方法もあります（セミナーの内容は部屋バルのセミナーの評判をまとめた記事で詳しく紹介しています）。

期間限定のキャッシュバックキャンペーン

運営会社の案内によると、期間限定で「T5000」と記載して問い合わせると、契約した人に5,000円のキャッシュバックがあります。
諸条件があり、2026年10月4日時点では公式サイト上に詳しい条件は掲載されていません。

利用したい人は、問い合わせのメッセージ欄に「T5000」と記載し、適用条件や実施期間を担当者に確認しておきましょう。
キャンペーンは予告なく終了することがあります。

部屋バルに関するよくある質問

最後に、部屋バルを検討している人が気になりやすい点をQ&A形式でまとめます。

Q. 相談やセミナーにお金はかかりますか？

物件の相談やセミナーへの参加は無料です。
費用がかかるのは、物件を契約するときの契約金や、開業準備の費用などです。

Q. 遠方に住んでいても利用できますか？

部屋バルは全国の物件を扱っており、個別の打ち合わせはZoomなどのオンラインにも対応しています。
なお、資産運用セミナーは東京都港区芝（三田駅前）の会場で開催されています。
FAQには「オンラインでのセミナーは行っていない」とある一方、セミナーページには「Webセミナーも行っている」との案内もあるため、遠方から参加したい人は問い合わせで確認しましょう。

沖縄の物件探しについては、部屋バルで沖縄の民泊物件を探すポイントをまとめた記事も参考にしてください。

Q. 民泊がうまくいかなかったらどうなりますか？

賃貸物件なので、賃貸契約の解約と届出の廃止などの手続きで撤退できます。
FAQでは、予約受付の停止、既存予約の消化、廃止届の提出、原状回復、契約解除（通常1〜2ヶ月前に予告）という流れが紹介されています。

また、公式サイトでは、民泊として運営したあとにレンタルスペースへ転用する例も紹介されています。
撤退や転用ができるかは物件の契約条件によるので、契約前に確認しておきましょう。

Q. 民泊で必ず利益は出ますか？

必ず利益が出るとはいえません。
部屋バルのFAQでも、立地選定のミスや競合調査の不足、閑散期の対策不足、世界情勢などで赤字になるケースがあると説明されています。

公式サイトに掲載されている利回りや売上の事例は、あくまで一例です。
悲観的なケースでも家賃と経費を払えるかを、自分で確かめてから契約しましょう。

まとめ｜部屋バルは「転貸できる物件探し」の手間を大きく減らせるサービス

部屋バルは、株式会社スリーアローズが運営する、転貸可能な賃貸物件に特化した民泊・レンタルスペース向けの不動産サービスです。
4,700件以上の仲介実績があり、物件紹介から届出・申請の代行、運営代行会社の紹介までまとめて相談できます。

一方で、初期費用は200〜300万円程度が目安と高く、2026年は東京の一部の区や大阪市で規制が強まりました。
利回りの数字だけで判断せず、規制と収支を自分で確かめる姿勢が欠かせません。

それでも、「民泊をやりたいのに物件が見つからない」という人にとって、転貸許可済みの物件だけを比べられる価値は大きいはずです。
まずは無料相談で、希望エリアの物件と規制の状況を聞いてみてはいかがでしょうか。

>> 部屋バルの公式サイトで物件情報をチェックする